¿Comprar casa nueva o para reformar?

Te facilitamos los pros y contras de cada una de las opciones para que valores tu mejor oportunidad

Ante la compra de una vivienda, una de las primeras elecciones es optar por una casa nueva o por adquirir una de segunda mano para reformarla posteriormente. Los criterios para tomar esta decisión son muy variados y atienden a los gustos, necesidades y posibilidades personales de los compradores. Además, hay que tener en cuenta que la compra de una casa nueva tiene unos costes e impuestos asociados que difieren de la compra de una casa de segunda mano. De esta forma, podemos diferenciar entre los gastos fijos y variables a la hora de adquirir una vivienda, si optamos por una vivienda nueva o de segunda mano.

Gastos fijos en la compra de una vivienda

Los gastos que a continuación se reflejan tienen que ver con, costes administrativos y de gestión, así como con el pago de impuestos. Estos costes  varían en función de si se pide un préstamo hipotecario o no, para financiar la compra de la vivienda.

  • Notaría. La escritura pública de compraventa se otorgará ante un Notario, este documento es necesario para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad y disfrutar de la protección que ello conlleva para el comprador. Si además, para la realización de la compra se ha concedido un préstamo con garantía hipotecaria, se otorgará ante Notario, de forma simultánea a la compraventa, una escritura de préstamo, lo que conlleva la firma de dos documentos notariales, la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario. El coste de formalizar ambos documentos está relacionado con el precio del inmueble y la responsabilidad hipotecaria del préstamo hipotecario solicitado.
  • Registro. Es recomendable inscribir la escritura de compraventa por la protección registral frente a terceros que proporciona la publicidad del Registro de la Propiedad. No obstante, la inscripción será obligatoria si la compra lleva aparejada la solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria, en cuyo caso es preciso inscribir tanto la compra como la hipoteca. El importe de la inscripción registral vendrá determinada al importe de la compraventa.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –AJD-. En los préstamos con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista, es decir, el Banco. No obstante lo anterior, en los Territorios Forales del País Vasco el sujeto pasivo sigue siendo el prestatario, por lo que deberá asumir el 0,5% del total de la responsabilidad hipotecaria (salvo cuando sea de aplicación alguna reducción o bonificación, como por ejemplo, cuando se trate de un préstamo hipotecario para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual). Para una hipoteca de 100.000 € el AJD por la escritura de compra-venta equivaldría a 1.000 € (para un tipo del 1 %) Asimismo, si queremos realizar una estimación de los gastos que comportan los anteriores trámites, se puede solicitar al notario y al Registro de la propiedad una prevaloración de la operación.
Solicitar hipoteca

Gastos variables en la compra de una vivienda

  • Tasación. Se solicita si se pide un préstamo hipotecario. Su precio varía en función de los metros cuadrados y de las características de la vivienda. El prestatario puede aportar una tasación que cumpla con los requisitos de Mercado Hipotecario, asumiendo su coste, o en otro caso, BBVA la podrá encargar, asumiendo el Banco el coste de la misma.
  • Comisiones de apertura o de subrogación.

Gastos específicos en la compra de una vivienda nueva

  • IVA. La compra-venta de una vivienda nueva está sujeta al pago del IVA, que para este tipo de transacciones es del 10 % del importe total de la contraprestación satisfecha. Para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública efectuadas por sus promotores, el IVA es del 4 %.

Gastos específicos en la compra de una vivienda de segunda mano

  • Impuesto de Transmisión de Patrimonio –ITP-. Varía de una comunidad autónoma a otra pero la media del ITP es del 8 % sobre el valor real del inmueble.

Como se puede comprobar, la gran diferencia entre comprar una casa de primera mano o una de segunda reside en el tipo de impuesto que se paga. Así, en un primer momento puede resultar más económico comprar una de segunda mano ya que en la mayoría de comunidades autónomas este impuesto es inferior al 10 % del IVA que conlleva la compra de una vivienda nueva.

Sin embargo, todavía quedarían por afrontar los gastos de la propia reforma, si se ha optado por comprar una casa de segunda mano, lo que incrementaría la cantidad final que se ha desembolsado por la vivienda.