Claves para elegir la mejor hipoteca

Para contratar la mejor hipoteca es importante prestar atención a diferentes factores como el tipo de interés a la que estará sujeta o las comisiones asociadas, entre otros.

Tipo de interés

En el actual mercado bancario existen, principalmente, tres tipos de hipotecas atendiendo al interés al que estén referenciadas.

Tipos de hipotecas

Hipoteca a tipo variable

En este tipo de préstamos hipotecarios el interés se calcula en base a un índice de referencia que, en España, es mayoritariamente el euríbor. La cuota mensual a la que tendrá que hacer frente el cliente variará en función de la evolución del euríbor, pudiendo subir o bajar tras cada revisión.

Estos préstamos hipotecarios suelen tener un  tipo de interés menor que los préstamos a tipo fijo; sin embargo, al depender del euríbor para calcular su coste, su contratación se adapta mejor a economías familiares con una mayor capacidad de hacer frente a las posibles variaciones en la cuota mensual.

Hipoteca a tipo fijo

En los préstamos hipotecarios a tipo fijo la cuota mensual a pagar no varía durante toda la vida de la hipoteca. Cada mes se paga la misma cuota, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.

Por lo general, los préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen unos intereses más elevados que los préstamos hipotecarios a tipo variable. La ventaja de este tipo de hipotecas es que tienen un coste fijo que nunca variará, por lo que se adaptan mejor a economías familiares con poca capacidad de afrontar subidas en la cuota mensual.

Hipoteca a tipo mixto

En estos préstamos hipotecarios se aplica un tipo de interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo para, posteriormente, pasar a aplicar un interés variable en base a un índice de referencia que suele ser el euríbor.

Este tipo de préstamos hipotecarios son más adecuados para familias que necesitan una estabilidad en la cuota durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario pero que, con el paso de los años, confían en mejorar su situación económica y poder hacer frente a posibles variaciones en su cuota mensual.

El TIN y la TAE

A la hora de explicar el coste de sus productos hipotecarios, las entidades bancarias recurren a dos acrónimos: TIN y TAE.

El TIN es el Tipo de Interés Nominal, el porcentaje que aplican las entidades de crédito por prestar dinero. Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado al cliente. Dicho porcentaje se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. El TIN no incluye gastos ni comisiones.

Por su parte, la TAE es el acrónimo de Tasa Anual Equivalente, el tipo de interés que indica el coste efectivo de un préstamo durante un periodo determinado. Se calcula de acuerdo con una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos generados por la operación. La TAE sí permite comparar entre bancos el coste efectivo de un mismo producto, por lo que es uno de los datos que se deberían tener más en cuenta a la hora de decidir contratar un determinado préstamo hipotecario.

Comisiones de un préstamo hipotecario

Todos los préstamos hipotecarios del mercado conllevan el pago de una serie de comisiones, que varían en función de la entidad bancaria. Es importante que el cliente revise la existencia de estas comisiones, que pueden elevar el precio final del préstamo hipotecario. Cabe resaltar que no todos los bancos cobran las mismas comisiones ni su coste para el cliente es el mismo.

Comisión de apertura

Esta comisión se abona al inicio de la vida del préstamo hipotecario por los trámites sobre la formalización y puesta a disposición de los fondos del préstamo. Su coste puede ser una cantidad fija o un porcentaje variable del total del préstamo.

Comisión de cuenta asociada a hipoteca

Algunas entidades bancarias requieren la apertura de una cuenta en la que se cargarán las cuotas mensuales durante el tiempo que dure el periodo de amortización.

Comisión de novación modificativa

La novación de un préstamo hipotecario es toda modificación que se produzca en el mismo una vez firmado y que conlleve un cambio en sus condiciones.

Comisión por subrogación acreedora

La subrogación de un préstamo hipotecario consiste en trasladar nuestro préstamo de una entidad bancaria a otra, lo que lleva aparejado unos gastos asociados y, además, puede conllevar el cobro de una comisión.

Comisión por amortización parcial o total

Se paga como compensación a la entidad bancaria por el rendimiento que deja de percibir al cancelar parcial o totalmente el préstamo de manera anticipada.

Por último, para escoger la mejor hipoteca es imprescindible comparar todas las ofertas del mercado atendiendo a los conceptos ya señalados.